Od stycznia 2026 weszły w życie nowe przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego we Włoszech. Może to dotyczyć tych z Was, którzy kupili albo zamierzają kupić nieruchomość w Italii z przeznaczeniem na wynajem turystyczny.
Oprócz tego, że nieruchomość musi mieć wyrobione numery CIN, CIR, spełniać inne wymagania (gaśnica, tabliczki z oznaczeniami itd.), to właściciel zobligowany jest też oczywiście do płacenia podatku dochodowego do włoskiego urzędu skarbowego. Większość osób prywatnych płaci ryczałtem, tzw. cedolare secca – stawka 21%.
Podstawowe stawki podatkowe
Zmiany dotyczą osób posiadających co najmniej trzy nieruchomości na wynajem. Pozostają obowiązujące: stawka ryczałtu 21% od pierwszego mieszkania, stawka ryczałtu 26% od drugiego mieszkania. Można dowolnie wybrać, od której nieruchomości zapłacimy wyższy podatek.
Kto musi założyć działalność gospodarczą?
Największa zmiana to obowiązek założenia działalności gospodarczej przy trzeciej wynajmowanej nieruchomości. Do tej pory trzeba było to zrobić dopiero przy piątej. Prowadzenie działalności gospodarczej to wyższe podatki (nie można stosować ryczałtu) oraz bardziej złożona księgowość.
Toskania – przepisy gminne
Jeśli zamierzacie inwestować w Toskanii, to musicie brać pod uwagę przepisy gminne dotyczące wynajmu turystycznego. Mogą one ograniczać wolność gospodarczą, regulując zasady wynajmu lokali.
W grudniu 2025 Trybunał Konstytucyjny przyznał gminom prawo ustalania własnych zasad, zwłaszcza w centrach historycznych miast i miasteczek. W praktyce gmina może zakazać rejestracji nowych domów wakacyjnych, ograniczyć liczbę dni, w których można wynająć lokal mieszkalny do celów turystycznych, wprowadzić obowiązek uzyskania specjalnego pozwolenia na prowadzenie najmu itp. Celem tych działań jest ochrona centrów przed wyludnianiem – jeśli w mieście zostają mieszkania tylko na wynajem turystyczny, to brakuje nieruchomości dla stałych mieszkańców.
Na razie te zasady wprowadzono w Toskanii, ale z pewnością inne regiony też pójdą tą drogą.
Najem krótkoterminowy we Włoszech (affitti brevi, locazioni brevi) to najem lokalu mieszkalnego nie dłuższy niż 30 dni.
