Kontakt: Grzegorz Lindenberg
+48 601 211 278
sprzedaz@toskania.org.pl
Cztery pułapki, na które trzeba uważać we włoskich ogłoszeniach o nieruchomościach
Jeśli planujecie kupienie mieszkania czy domu we Włoszech, to na ogół zaczynacie od oglądania ogłoszeń na popularnych włoskich portalach. Często znajdujecie tam oferty, które wyglądają na znakomite okazje, ale czy naprawdę nimi są? W tym wpisie objaśniam, na co trzeba zwracać uwagę, żeby nie dać się zaskoczyć.
1. Ogłoszenia ASTA
Znajdujecie dom, którego cena jest kilka razy niższa niż cena podobnych domów w okolicy, na przykład wynosi 30 tysięcy euro – zamiast 200 tysięcy. Czytacie opis i wszystko wydaje się w porządku, na zdjęciach nieruchomość też wygląda fajnie. Ale czy zauważyliście tę drobną informację, że to jest ogłoszenie ASTA, czyli o licytacji? Cena podana w ogłoszeniu jest ceną wywoławczą w licytacji, a nie ostateczną.
ASTA to są ogłoszenia nieruchomości przejętych przez banki od osób, które nie spłacały kredytu. Żadna z kilkunastu toskańskich agencji, z którymi współpracujemy, nie zajmuje się obsługą ASTA. Dlaczego? Wyjaśniła mi to właścicielka jednej z agencji: wiesz, powiedziała, my jesteśmy lokalną agencją, musimy żyć dobrze z ludźmi, którzy tutaj mieszkają. A ASTA oznacza, że ktoś z sąsiadów nie dał rady spłacać kredytu i musiał się wyprowadzić, więc nie chcemy zarabiać na jego nieszczęściu.
Dla polskich klientów najważniejsze jednak jest to, że nieruchomość z licytacji komorniczej obywatele Unii Europejskiej (nie Włosi) mogą kupić tylko wtedy, gdy mieszkają legalnie we Włoszech od co najmniej 3 lat.
2. Powierzchnia domu
Przeglądacie ogłoszenia, szukając czegoś w przedziale 100-150 m2. Widzicie spore mieszkanie, które w ofercie ma podaną powierzchnię 120 m2. Oglądacie je na miejscu i nachodzą was wątpliwości, bo mieszkanie wydaje się dużo mniejsze, na oko ma maksymalnie 80 m2. Dlaczego?
Nie ma tutaj żadnego oszustwa, są tylko inne reguły liczenia powierzchni nieruchomości.
Przede wszystkim pamiętajcie, że powierzchnię domów we Włoszech liczy się po zewnętrznym obrysie murów, więc jest zawsze większa niż powierzchnia liczona w Polsce.
Drugi powód takich rozbieżności pomiędzy ogłoszeniem a stanem faktycznym jest taki, że czasem do podawanej powierzchni dolicza się też metraż pomieszczeń gospodarczych, tarasu itd.
Realny przykład: w opisie mieszkanie ma 89 m2, ale, jak się okazuje, powierzchnia mieszkalna to 70 m2 plus pomieszczenie gospodarcze 7 m2, plus malutkie podwórko 12 m2. W sumie wychodzi więc 89 m2, jak w ogłoszeniu.
3. Pomieszczenia mieszkalne i niemieszkalne
Zgodnie z włoskimi przepisami budowlanymi pomieszczenia mieszkalne muszą mieć wysokość co najmniej 2,70 m; korytarze, schowki, łazienki mogą mieć mniej – 2,40 m. W niektórych gminach dopuszczana jest wysokość pomieszczeń mieszkalnych 2,55 m. Dlatego na planach nieruchomości, jakie często dołączane są do ofert, podawana jest wysokość pomieszczeń (a nie powierzchnia). Na planie można sprawdzić, czy rzeczywiście mieszkanie ma 2 sypialnie, czy tylko jedną, bo druga jest formalnie pomieszczeniem gospodarczym. Oczywiście można mieszkać i w niższym pokoju, ale legalnie nie będzie go można wynajmować jako pokoju mieszkalnego – więc cena zakupu takiego mieszkania powinna być niższa niż mieszkania z legalnymi dwiema sypialniami.
4. Kategoria nieruchomości
Może się okazać, że mieszkanie, które chcecie kupić, formalnie wcale mieszkaniem nie jest! W takiej nieruchomości nie możecie się zameldować ani legalnie jej wynajmować. To jest, obok niezalegalizowanych przebudów, najważniejsze źródło nieporozumień przy szukaniu i kupowaniu nieruchomości we Włoszech.
Wszystkie nieruchomości we Włoszech mają przypisaną kategorię katastralną i dodatkową grupę. Istnieje siedem kategorii: od A (mieszkalne i biurowe) przez B, C (nieruchomości komercyjne), D, E, F aż do T (tereny). Jeśli szukacie czegoś do zamieszkania czy wynajmowania, to interesować was powinny wyłącznie nieruchomości z kategorii A, choć też nie wszystkie.
Kategoria A ma 10 grup:
A/1 – domy luksusowe
A/2 – domy mieszkalne (ogromna większość nieruchomości, zarówno domów jak i mieszkań)
A/3 – domy ekonomiczne (głównie zbudowane z tanich materiałów)
A/4 – domy popularne (o ograniczonym standardzie)
A/5 – praktycznie zniesiona, nieruchomości z tej kategorii przeszły do A/4
A/7 – mała willa (ma jakiś ogródek wokół domu)
A/8 – willa (bardziej elegancki dom z ogrodem)
A/9 – zamki i pałace, nieruchomości prestiżowe
A/10 – biura i gabinety
A/11 – inne, typu chatki górskie
W ogłoszeniach rzadko podawana jest kategoria i grupa nieruchomości, bo ogromna ich większość należy do grup od A/2 do A/4. Natomiast zdarzają się ogłoszenia z adnotacją „nieruchomość typu A/10, aktualnie używana jako mieszkanie”. Jasne, można tam mieszkać, bo są media, a nawet umeblowanie, ale mieszkać nieoficjalnie, czyli bez zameldowania.
Uważajcie też na automatyczne tłumaczenia stron na polski lub angielski. „Biuro” może zostać przetłumaczone jako „studio”, czyli małe mieszkanie, kawalerka. Nic bardziej mylnego.
Podobnie uważać trzeba na ogłoszenia o pomieszczeniach gospodarczych, przerobionych na mieszkalne. Czerwona lampka powinna się zapalać zawsze, kiedy widzicie ogłoszenie, w którym sprzedawane jest coś, co wygląda jak mieszkanie, ale ma kategorię C/1 (sklep lub warsztat), C/2 (magazyn) albo C/3 (warsztaty i pracownie rzemieślnicze oraz artystyczne). Podobnie jak w przypadku nieruchomości biurowych nie da się tutaj legalnie mieszkać – ani legalnie takiej nieruchomości wynajmować jako mieszkalnej.
Problem jest taki, że notariusz spokojnie sporządzi akt sprzedaży takiej nieruchomości (A/10 czy C) bo jej wszystkie dokumenty mogą być w porządku. Notariusz nie wie, czy chcecie tam mieszkać, czy prowadzić biznes – i nie musi go to interesować. Oczywiście, w akcie notarialnym i dokumentach jest wymieniona kategoria kupowanej nieruchomości, ale możecie nie zwrócić na to uwagi, uznając to za jakiś nieistotny element. Czasem – i to już jest wyraźne oszustwo – sprzedający będzie nakłaniał do zakupu, przekonując, że kategoria katastralna nie ma znaczenia. „Moja ciotka całe życie tak mieszkała i nie było żadnych problemów”. Jednak problemy mogą się pojawić, jeśli tylko zgłosicie się do gminy w sprawie odbioru śmieci albo będziecie chcieli wynajmować to „mieszkanie” turystom…
Podsumowując: pomijajcie wszystkie ogłoszenia, w których pięknie wyglądające mieszkanie okazuje się mieć kategorię A/10 albo jakąkolwiek inną niż A.
Artykuły związane z nieruchomościami:
- Cztery pułapki we włoskich ogłoszeniach
- Wywiad z Grzegorzem w Gazecie Wyborczej
- Ulgi dla przenoszących się do Włoch
- Dom na wynajem – czy to się opłaca?
- Kupno domu we Włoszech w praktyce
- Jak wyrobić sobie codice fiscale
- Rozmowa z agentką o bezpiecznym zakupie
- Kupiliśmy dom w Toskanii – rozmowa w rok po zakupie
