Kupno domu we Włoszech w praktyce

Kupowanie domu w Toskanii

Grzegorz Lindenberg
+48 601 211 278
sprzedaz@toskania.org.pl

Zacznijmy od pozytywów:

• jeśli macie w Polsce mieszkanie albo dom, który gotowi jesteście sprzedać, to stać was na kupno mieszkania albo domu w Toskanii o powierzchni co najmniej takiej albo większej, niż macie tutaj. Mówimy o mieszkaniu albo domu, do którego można się natychmiast wprowadzić (no dobrze, może trzeba pomalować ściany).
• jeśli nie macie tutaj mieszkania albo domu, które możecie sprzedać, ale macie stałą pracę z niezłymi dochodami, to jest szansa, że dostaniecie w Toskanii kredyt na kupno domu.
• do pomocy macie nas – pomożemy znaleźć, kupić i ewentualnie wyremontować dom w Toskanii.

Ceny domów w Toskanii

Ceny domów i mieszkań w Toskanii trochę spadły w ostatnich latach. To wynik wprowadzenia podatku od drugiego domu – za to w Polsce te ceny rosną niepowstrzymanie. Przykładowo mieliśmy bardzo tanią ofertę ofertę sprzedaży kamieniczki w małym miasteczku Castel del Piano w cenie 25 tys. euro za 55 m2 – czyli 454 euro (2070 zł) za metr. W Warszawie średnia cena mieszkań w tej chwili jest ponad cztery razy wyższa.

To nie znaczy – i trzeba to wyraźnie powiedzieć, żeby nie było nieporozumień – iż wszystkie domy w Toskanii są tanie. Jeśli wyobraziliście sobie dom jak z reklamy albo filmu, czyli wielki, kamienny dom na wzgórzu, z basenem, z krętymi drogami wysadzanymi cyprysami, otoczony hektarami winnic, to nie kupicie go za cenę trzypokojowego mieszkania w Łodzi. Taki dom ma co najmniej 500 mkw powierzchni, za basen, winnicę i widok ze wzgórza płaci się dodatkowo. Ceny takich posiadłości zaczynają się od pół miliona euro . A jeszcze lepiej dysponować milionem lub dwoma… -> luksusowa willa w Toskanii za więcej niż milion euro.

Jeśli jednak macie do dyspozycji 50 tys. euro, to już kupicie nieduże mieszkanie, zwłaszcza na północy Toskanii w małej wiosce.

Więc naprawdę Toskania jest na każdą kieszeń, ale nie każdy dom jest na każdą kieszeń.

Procedury zakupu domu w Toskanii

Dostajemy mnóstwo pytań o procedury kupna i koszty z nimi związane. Przede wszystkim trzeba pamiętać, że prawie zawsze cena jest do negocjacji. Im bardziej jesteście zdecydowani na kupno, im dłużej oferta jest na rynku, tym więcej możecie wynegocjować.

We Włoszech często praktykowane jest złożenie oferty kupna. Po włosku to się nazywa offerta di acquisito albo proposta di acquisito immobiliare. Tutaj macie wzór takiej proposty po włosku i angielsku, proponowany przez Włoską Federację Agencji Nieruchomości – wzór oferty.

Proposta jest wiążąca, czyli jest to zobowiązanie do kupna, jeśli właściciel się zgodzi. W propoście proponuje się też wysokość zadatku, caparra. Tradycyjnie w tym momencie podpisywano umowę przedwstępną – preliminare de compravendita – ale wasza proposta jest prawnie wiążąca, jeśli właściciel ją na piśmie zaakceptował. Ewentualnie podpisujecie tylko umowę przedwstępną, bez składania proposty – w przypadku cudzoziemców zasady mogą być elastycznie zmieniane. Za rejestrację umowy wstępnej tradycyjnie płaci kupujący, będzie to kosztować 200 euro plus 0,5% zadatku i kilkanaście euro za znaczki skarbowe.

Za sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości odpowiada notariusz. Wy, jako kupujący, możecie wskazać swojego notariusza, ale jeśli go nie macie, to włoska agencja pośrednicząca w transakcji wskaże swojego. Do transakcji będziecie potrzebowali również tłumacza. W obu sprawach możecie zdać się na nas – współpracujemy z włoskimi agencjami oraz polską tłumaczką.

Pamiętajcie też o wyrobieniu codice fiscale, czyli odpowiednika polskiego numeru PESEL.

Koszty kupna domu

Do ceny zakupu domu we Włoszech trzeba doliczyć od kilku do ponad dwudziestu tysięcy euro różnych opłat i podatków. Jakich? Koszty są następujące:

– prowizja agencji 3% + VAT
– akt notarialny 1500-3000 euro (może być więcej, jeśli dom jest drogi)
– różne opłaty 100 euro
– tłumacz (musicie go mieć, jeśli nie znacie włoskiego) i tłumaczenie aktu ok. 500 euro
– ewentualnie świadek transakcji, jeśli chcecie mieć własnego 150 euro
– podatek od kupna domu. On zależy od dwóch rzeczy: wartości katastralnej domu, valore catastale (do sprawdzenia wcześniej w gminie, jest znacznie mniejsza niż cena domu, przykładowa cena domu: 150 000 euro, a wartość katastralna 55 000 euro) i od tego, czy kupujecie dom, który będzie waszym głównym miejscem zamieszkania (wtedy płacicie 2% wartości katastralnej) czy domem dodatkowym (wtedy płacicie 9%). Minimalny podatek wynosi 1000 euro.

Konkretny przykład: kupujecie za 150 000 euro dom, w którym będziecie mieszkać (nie musicie zamieszkać od razu, macie na to 18 miesięcy).
– agencji płacicie 4 000 euro
– notariuszowi płacicie (powiedzmy) 2 500 euro
– tłumacz kosztuje was 500 euro
– świadek 150 euro
– różne opłaty wynoszą 100 euro
– podatek od kupna domu (pobierany do razu przez notariusza) to 1000 euro.
Razem to 8750 euro. Jeśli to będzie wasz drugi dom, to wszystkie koszty pozostają takie same prócz podatku, powiedzmy, że wyniesie on 4 000 euro, więc zapłacicie 11 750 euro.

Więcej szczegółów o wyliczaniu podatku od zakupu znajdziecie na końcu tekstu.

Oczywiście, jeśli chcecie, żeby przed zakupem specjalista obejrzał wasz przyszły dom i zrobił ekspertyzę lub kosztorys remontu, to za to zapłacicie mu ekstra, jakieś 500-1000 euro.

Gorąco polecamy rozmowę z Aliką Maffezzoli, właścicielką agencji nieruchomości w Toskanii, z którą blisko współpracujemy.

Remont domu w Toskanii

W Toskanii jest mnóstwo ofert sprzedaży domów do remontu. Włoskie określenie „da ristrutturare”, tłumaczone jako „do remontu”, jest bardzo pojemne. Obejmuje wszelkie prace, od pomalowania ścian do zbudowania domu na nowo od fundamentów. Nie trzeba się więc obawiać określenia „do remontu”, a przynajmniej nie zawsze trzeba…

Na przykład mamy w ofercie dom do odnowienia za 85 000 euro i mamy dom do całkowitego remontu za 55 000 euro – oba określane przez właścicieli jako „da ristrutturare”, ale różnica w cenie pokazuje, że w ten drugi trzeba włożyć znacznie więcej pieniędzy.

Jest kilka rzeczy, o których trzeba pamiętać, remontując – a nawet tylko odnawiając – dom w Toskanii.

Po pierwsze – trzeba zgłaszać do gminy nawet niewielkie remonty, takie, o których w Polsce nikogo nie trzeba powiadamiać, jak na przykład drobna przebudowa łazienki, wymiana podłóg. Jeśli planujecie większy remont, to musicie mieć projekt sporządzony przez uprawnioną osobę, czyli geometrę albo inżyniera budowlanego lub architekta. Gmina musi projekt zaakceptować, a potem – odpłatnie – sprawdzi, czy realizujecie go wg planu.

Po drugie – w bardzo wielu miejscach Toskanii obowiązują ścisłe przepisy dotyczące tego, co i jak wolno w czasie remontu zrobić. Na ogół, jeśli dom jest stary, trzeba go remontować zgodnie z dawnym wyglądem, z wykorzystaniem oryginalnych albo podobnych materiałów (krycie domu tanią blachodachówką nie wchodzi w grę, nawet w tradycyjnym kolorze).

Po trzecie – ekipa, a w każdym razie podstawowi specjaliści, powinni być miejscowi z miejscowymi uprawnieniami. Dotyczy to zarówno osoby wykonującej projekt, jak i elektryka oraz hydraulika. Oni podpisują oświadczenia, że wszystko jest robione zgodnie z miejscowymi normami. Raczej zapomnijcie o pomyśle „mam znajomych górali, a koleżanka skończyła architekturę, więc zrobię remont za pół włoskiej ceny”, jeśli nie chcecie mieć później poważnych problemów.

Po czwarte – koszty. Zależnie od zakresu remontu koszty mogą wynieść od 500 euro za metr kwadratowy (to co w Polsce określa się jako remont) do 1500-2000 euro za metr, jeśli dom trzeba zbudować od nowa.

Oczywiście niektórzy wyobrażają sobie, że wzorem Frances Mayes (tej od „Pod słońcem Toskanii”) kupią tani dom, wyremontują go i szybko napiszą bestseller, z którego dochód pokryje z nawiązką koszt remontu. Powiedzmy dyplomatycznie: szanse na to są niewielkie. To znaczy na kupno i wyremontowanie są spore, ale na napisanie bestselleru raczej nikłe – udaje się to pewnie jednej osobie na dziesięć tysięcy.

Nasza rada: raczej kupujcie domy, w których od razu możecie zamieszkać albo takie, które wymagają niewielkiego remontu.

A kiedy już kupicie dom w Toskanii…

Koszty posiadania domu w Toskanii. Musicie oczywiście płacić za wodę (jeśli nie macie własnego ujęcia) i wywóz śmieci, to są koszty na poziomie kilkudziesięciu euro miesięcznie. Gminny podatek to kilkadziesiąt euro rocznie. Katastralny podatek od nieruchomości, jeśli to wasze podstawowe miejsce zamieszkania, wynosi zero, jeśli to drugi (wakacyjny) dom to wyniesie on kilkaset albo i ponad tysiąc euro rocznie. Koszty prądu są przynajmniej o połowę wyższe niż w Polsce, koszty internetu również.

Koszty życia we Włoszech to osobny temat. Generalnie jest drożej, choć na przykład kawa w barze bywa tańsza niż w Polsce. Służba zdrowia, wszelkie usługi, benzyna kosztują więcej, choć różnice nie są kosmiczne.

Pomoc w zakupie nieruchomości

Czyli co my dokładnie robimy

Przede wszystkim możecie skorzystać z ofert nieruchomości, które zamieszczamy na naszej stronie. Są to tylko przykładowe oferty. Agenci, z którymi współpracujemy, mają ich dużo więcej. Jeśli więc nie znajdziecie na naszej stronie odpowiedniego domu czy mieszkania, postaramy się wyszukać coś, o czym marzycie.

Możemy wam pomóc na każdym kroku kupowania i zamieszkiwania w Toskanii:

– umówimy was z agencją na oglądanie domu czy domów, jakie wybraliście;
– damy wam kontakt do specjalisty, który sporządzi ekspertyzę stanu technicznego domu, który chcecie kupić;
– znajdziemy wam tłumacza do aktu notarialnego;
– jeśli zdecydujecie się na remont, to znajdziemy wam osoby, które zrobią jego projekt, oszacują koszt i będą w waszym imieniu remontu pilnować i będą to również Polacy;
– a jeśli będzie trzeba, to postaramy się pomóc w różnych innych sprawach – na przykład, jeśli chcecie kupić agroturystykę albo bar.

Nasza pomoc jest dla Was darmowa. Płacą nam agencje, których oferty publikujemy na stronie. Ale nam zależy na tym, żebyście znaleźli dla siebie miejsce w Toskanii, o jakim marzycie – dlatego nie będziemy proponować niczego na siłę. Zależy nam, bo jeździmy do Toskanii od 20 lat, świetnie się tam czujemy i napisaliśmy subiektywny przewodnik po Toskanii i Umbrii, żeby podzielić się naszymi wrażeniami i przekazać innym nasz zachwyt. Teraz chcielibyśmy pomóc tym, którzy zdecydują się znaleźć swój dom w tym – przypuszczalnie – najpiękniejszym miejscu na ziemi.

Grzegorz Lindenberg
+48 601 211 278
sprzedaz@toskania.org.pl

Podatki od kupna domu – praktyczny przykład

Dużo praktycznych informacji nie tylko o nieruchomościach znajdziecie na świetnym blogu: deeoswajawlochy.blogspot.com