Jak kupiłam mieszkanie na Sycylii, czyli: żeby cię tylko nie oszukali
Jeśli zastanawiacie się nad kupnem mieszkania lub domu we Włoszech, to mam dla was informacje z pierwszej ręki. Pod koniec maja kupiłam mieszkanie na Sycylii, więc moje doświadczenia są świeże i wiarygodne. Oczywiście nie są uniwersalne, ale z pewnością niektórym z was się przydadzą.
Kiedy mówiłam znajomym Włochom, że chcę kupić mieszkanie, zazwyczaj wykrzykiwali: – Żeby cię tylko nie oszukali!
Sycylia jest specyficzna, zarówno agenci, jak i notariusze pracują tu inaczej niż w Toskanii… Spodziewałam się problemów i problemy się pojawiły.
Gdzie szukać ogłoszeń o nieruchomościach
Większość mieszkań we Włoszech sprzedawanych jest za pośrednictwem agencji. Szukałam na popularnych stronach, jak idealista.it, immobiliare.it, subito.it, casa.it itd. Co mnie zaskoczyło pozytywnie na samym początku poszukiwań? Agencje kontaktują się sprawnie przez Whatsapp, odpisują na wiadomości, nie trzeba nawet dzwonić. W czasie poszukiwań mieszkałam w Syrakuzach na Ortygii, wewnątrz nie było zasięgu telefonicznego, więc musiałabym za każdym razem wychodzić nad morze, żeby wykonać telefon, co byłoby naprawdę uciążliwe. Umówienie się na oglądanie danego mieszkania nie było trudne, agenci przychodzili punktualnie, zarówno ci, którzy mieli klucze do pustych mieszkań, jak i ci, którzy musieli ustalić dodatkowo godzinę z właścicielem mieszkającym w danej nieruchomości. Nie wiem jednak, jak by to wyglądało, gdybym nie znała włoskiego. Agent, za pośrednictwem którego ostatecznie kupiłam mieszkanie, angielskiego nie znał.
Jak sprawdzić nieruchomość we Włoszech
Czy agenci próbują naciągnąć klienta, nie mówiąc mu całej prawdy? Oczywiście! Czasem może to wynikać z niewiedzy, czasem z niefrasobliwości, a czasem jest działaniem świadomym. Bardzo szybko musiałam nauczyć się nowych pojęć, jak difformita’, visura, abusivo, planimetria catastale, infiltrazione, sanatoria… Znajomy objaśnił mi, że sama dam radę zauważyć najważniejsze nieprawidłowości (difformita’), czyli czy układ mieszkania odpowiada jego oficjalnemu planowi. Przy tanich mieszkaniach – a takiego szukałam, mając mały budżet – rzuty bardzo często nie zgadzają się z rzeczywistością i nigdy nie były oficjalnie skorygowane. – Masz sprawdzić, czy drzwi i okna są w zaznaczonych miejscach, czy nie dobudowano lub nie wyburzono ściany, czy nie zmieniono przeznaczenia pomieszczeń. Pamiętaj też o ich wysokości. Ja za korektę difformita’ musiałem zapłacić trzy tysiące euro. – poinstruował mnie znajomy.
Warto wiedzieć, że korekta nie polega na wyburzeniu ściany czy przywróceniu otworu drzwiowego, ale na narysowaniu nowego planu, odzwierciedlającego rzeczywistość. Nie wszystkie zmiany dadzą się jednak naprawić, trzeba na to uważać!
Ważna jest też oczywiście kategoria nieruchomości (zapisana w tzw. visura), musi to być lokal mieszkalny, a nie biuro czy magazyn. W tym dokumencie podany jest też metraż. – Ale na to nie patrz, bo pewnie zaniżyli, żeby zapłacić mniejszy podatek.
Ach, Sycylia! – Dlaczego tu wszystko jest takie skomplikowane, nie jak w Polsce czy w Toskanii? – zapytałam raz rozpaczliwie i retorycznie. – Jesteś na Sycylii, myśl jak Sycylijczyk!
Obejrzałam samodzielnie kilka mieszkań w Syrakuzach, na Borgacie, czyli w stosunkowo taniej dzielnicy blisko starego centrum, Ortygii. Borgata się rewitalizuje, ale wciąż to miejsce zaniedbane. – Wszystkie postrzały mamy z Borgaty – skwitował raz znajomy pielęgniarz. A jeden z agentów nieruchomości pocieszał mnie, że to bezpieczna dzielnica, bo jest tu dużo patroli policyjnych, kontrolujących, na przykład, osadzonych w areszcie domowym… Myślę, że zła sława nie ma już teraz pokrycia w rzeczywistości. Jak wszędzie, coś się może zdarzyć, ale generalnie to normalna dzielnica, z rosnącą liczbą mieszkań wakacyjnych, sklepikami, świetnymi lodziarniami, z cudownym targiem i wspaniałym kościołem Santa Lucia z obrazem ołtarzowym Caravaggia. Ale do rzeczy.
Zaufany geometra na wagę złota
Po obejrzeniu kilku lokali zdałam sobie sprawę, że sama nie podejmę decyzji o zakupie. Muszę mieć specjalistę do pomocy. Skontaktowałam się z lokalnym geometrą, czyli architektem, znalezionym w internecie. Od razu się ze mną spotkał i wzbudził moje zaufanie. Odpowiedział na wszystkie pytania, wyjaśnił mi rzeczy, których nie rozumiałam. Okazało się też, że mamy podobne upodobania estetyczne i stosunek do pięknych, starych przedmiotów. Marco to był strzał w dziesiątkę! Jeśli planujecie nabycie nieruchomości w Syrakuzach lub okolicy, to gorąco go polecam. Działa niezależnie, jest słowny i uczciwy. Nie brał ode mnie żadnych pieniędzy za oglądanie mieszkań. – Zapłacisz mi, jeśli coś dla ciebie naprawdę będę robił, teraz nic nie jesteś winna.
Marco dość ostro rozmawiał z agentami, nie pozwalał sobie wciskać kitu. – Mieszkanie perfekcyjnie odpowiada planom – zapewniał agent, choć nawet ja od razu widziałam, że kuchnia przeniesiona została do pokoju. – Ach, to powiesz, że to ty przeniosłaś w czasie remontu – sugerował wesoło agent. – Nie – przerwał mu od razu Marco – to obecny właściciel ma skorygować, nie ona!
Na zapewnienia agenta, że dach nie przecieka, Marco nawet nie odezwał się słowem. Poprosił o kij od szczotki, ostukał sufit i stwierdził: – Przecieka. Za naprawę dachu powinni zapłacić wszyscy właściciele mieszkań wg prawa.
– Ale nie zapłacą – dodał, kiedy zostaliśmy sami. – Zapłacisz ty, bo ci będzie ciekło. Potem będziesz się z nimi sądzić przez całe lata. Odpuść to mieszkanie, nie jest warte zachodu, znajdziesz coś lepszego.
Dlaczego Avola
Dość szybko uświadomiłam sobie, że nie kupię w Syrakuzach mieszkania spełniającego większość moich wymagań w cenie, jaką mogę zapłacić. Oczywiście może się trafić okazja, ale nie chciałam czekać. Zdecydowanie nie jestem typem marzycielki, więc zaczęłam szukać w Avoli. Jest to miasteczko położone nad morzem około 30 km na południe od Syrakuz. Po raz pierwszy trafiłam tu z powodu… wiersza. Tłumaczyłam kiedyś kilka utworów włoskiej poetki, Paoli Loreto (opublikowane zostały później w lubelskim „Akcencie”). Jeden z nich miał tytuł „Marina di Avola” i po prostu zapragnęłam zobaczyć opisywane miejsce. Od razu dobrze się tu poczułam.
Avola ma 30 tysięcy mieszkańców, została zaprojektowana i wybudowana po tragicznym trzęsieniu ziemi, które zniszczyło wschodnią Sycylię w 1693 roku – podobnie jak pobliskie, słynne Noto. Centrum miasta leży w odległości niecałych 2 km od piaszczystych plaż. Avola ma szkoły, sklepy, bary, restauracje, pizzerie, stadion, teatr, kino itd. Jest żywym miastem, które nie zamiera zimą. Jeżdżą tu autobusy z lotniska w Katanii, z Syrakuz, jest też stacja kolejowa, więc nie trzeba mieć samochodu, żeby się tu dostać i później przemieszczać. Pożegnałam się z moimi ukochanymi Syrakuzami i powiedziałam Avoli ciao.
Decyzja o zakupie mieszkania
Po obejrzeniu czterech mieszkań zdecydowałam się na jedno z nich. Głównymi kryteriami były taras, liczba sypialni i ogólny stan mieszkania, niewymagający remontu. Właściciel sprzedawał za pośrednictwem agenta. Agent był miłym człowiekiem. Na tym zakończę listę jego zalet.
Poprosiłam o wszystkie dokumenty i udałam się z nimi do Marka, żeby ocenił bezpieczeństwo zakupu. Zapytał mnie, czy mieszkanie odpowiada planom, powiedziałam, że tak, jedynie zmieniono przeznaczenie dwóch pomieszczeń. Byłam pewna, że wszystko dobrze sprawdziłam i że nie ma sensu, żeby Marco marnował czas i jechał do Avoli. Później obejrzałam mieszkanie ponownie, już z siostrą, z którą kupowałyśmy na spółkę. Nie zauważyłyśmy nic niepokojącego.
Klient nabywający nieruchomość we Włoszech otrzymuje również wgląd do poprzedniego aktu notarialnego dotyczącego danego domu. W akcie, który dostarczył mi agent, nie było jasno napisane, czy wzmiankowany w papierach taras jest na wyłączność. Zwrócił na to uwagę Marco, jak i inny znajomy Włoch, z którym rozmawiałam. – Musisz to koniecznie sprawdzić!
Ale jak, doradźcie, jak. Znajomy Włoch powiedział mi… Przysięgam, musicie mi uwierzyć na słowo, znajomy Włoch powiedział mi:
– Znajdź notariusza, u którego podpisywany był poprzedni akt – jeśli jeszcze żyje (!). Jeśli nie żyje, znajdź jego syna, bo na pewno kontynuuje działalność ojca. Zadzwoń i zapytaj, czy taras w mieszkaniu przy ulicy takiej a takiej, numer taki a taki, na pewno jest na wyłączność.
Patrzyłam na niego ze zdumieniem. Jesteś na Sycylii, powtarzałam sobie w myślach, myśl jak Sycylijczyk!
Ostatecznie wyłączną przynależność tarasu potwierdziła nasza notariuszka, która odszukała jeszcze starszy dokument zakupu, dużo bardziej szczegółowy, dzięki czemu zyskałyśmy też dostęp do wspólnego pomieszczenia gospodarczego, o którym nie było wcześniej wzmianki.
Złożyłam tzw. propostę, która jest rodzajem umowy przedwstępnej, wiążącej obie strony, jeśli zostanie zaakceptowana. Powinna mieć ona formę pisemną. Nie będę tu opisywać szczegółowo, dlaczego mnie się nie udało złożyć proposty pisemnej, ale winny był mój agent. W każdym razie dogadaliśmy się co do ceny, właściciel zaakceptował naszą propozycję. Notariuszka zaproponowana przez agenta miała bardzo dobre opinie w internecie, więc nie szukałyśmy nikogo innego. Rzeczywiście okazała się rzetelna i godna zaufania. Szybko ustaliliśmy termin podpisania aktu. Gonił mnie czas, ponieważ musiałam wracać do Polski i nie chciałam tego odkładać. Zauważoną niezgodność planów mieszkania ze stanem faktycznym postanowiłyśmy skorygować już po zakupie.
Formalności przy zakupie mieszkania we Włoszech
Jeśli chodzi o podpisanie aktu notarialnego, to oczywiście niezbędne jest posiadanie codice fiscale, włoskiego kodu podatkowego. Wyrabiałam go we Włoszech, dla siebie i siostry w oddziale urzędu skarbowego w Syrakuzach. O tym, jak otrzymać ten numer, nie będąc we Włoszech, przeczytacie we wpisie poniżej.
Wymagana jest również znajomość języka włoskiego albo tłumacz. Nasz przypadek był szczególny, ponieważ ja znam włoski, a siostra nie. Zgłosiłam to notariuszce (choć powinien był o tym pomyśleć agent), a ona od razu wyjaśniła mi, że w takim razie siostra da mi pełnomocnictwo, po włosku procura, a akt podpiszę tylko ja. Tekst pełnomocnictwa jest w języku włoskim oraz w języku, który zna strona udzielająca pełnomocnictwa i notariusz. U nas był to język angielski. Przy podpisaniu procury obecny musiał też być świadek mówiący po angielsku.
Warto wiedzieć, że pieniądze przelewa się na kilka dni przed aktem na konto notariusza, a on wypłaca je stronie sprzedającej po zawarciu umowy sprzedaży. Reguluje również ewentualne zadłużenie hipoteczne nieruchomości, więc transakcja jest finansowo bezpieczna.
Klucz do mieszkania otrzymuje się od razu podczas podpisywania aktu. Sam dokument zaś zostaje u notariusza, a na kopię czeka się nawet miesiąc.
Nieco oszołomiona złożyłam wszystkie wymagane podpisy, właściciel mieszkania z uśmiechem podał nam trzy komplety kluczy. Kiedy jednak dowiedział się, że wyjeżdżamy do Polski na drugi dzień rano, to zasugerował, żebyśmy jednak zostawiły mu jeden komplet na wszelki wypadek i tak właśnie zrobiłyśmy.
Co na to włoscy znajomi, spytacie…
– Jak mogłaś zostawić klucz byłemu właścicielowi!? Oszalałaś!? Teraz to twoje mieszkanie, powinnaś nawet zmienić zamki. – Ale nie znam nikogo w Avoli, komu mogłabym zostawić klucze… – A to ok, dobrze zrobiłaś! Lepiej, żeby ktoś miał oko na mieszkanie, jak was nie będzie.
Z biura notariuszki poszłyśmy do mieszkania, rzuciłyśmy okiem na wszystko, wyszłyśmy na chwilkę na taras, zauważyłyśmy, że jeden bezpiecznik prądu nie daje się włączyć, że go wybija, postanowiłyśmy pomyśleć o tym jutro, sprawdziłyśmy okna, zaciągnęłyśmy rolety, zamknęłyśmy drzwi na klucz i pobiegłyśmy na autobus powrotny do Syrakuz. Rano miałyśmy lot do Polski.
Niespodziewany problem
Na kilka dni przed powrotem do Avoli, po około miesiącu, poprosiłam byłego właściciela, żeby kupił mi butlę gazową, bo brakowało jej w kuchni. Kiedy ją instalował, zauważył, że spaliła się pompa do wody, o czym od razu mnie poinformował. Miasteczko ma sieć wodociągową, ale każdy dom posiada własny zbiornik na wodę, serbatoio, zamontowany najczęściej na dachu i pompę. W sieci jest zbyt niskie ciśnienie, żeby zbiornik napełnił się sam, a woda dostarczana jest tylko przez kilka godzin dziennie. Pompa jest więc niezbędna. Standardowy serbatoio ma pojemność 1000 litrów, przy oszczędnym używaniu wody wystarczy więc dla jednej osoby na tydzień. Zaraz po przyjeździe musiałam się więc zająć wymianą pompy. Upał panował niemiłosierny, wiadomo, początek lipca, można było brać prysznic pięć razy dziennie, ale ja musiałam się ograniczać. Za każdym razem, gdy odkręcałam kran, oddychałam z ulgą, że woda jeszcze płynie. Marco podesłał mi elektryka, ten stwierdził, że pompa być może się zablokowała i polecił mi lokalnego speca od pomp z sąsiedniej ulicy. Poszłam po niego, pogadałam z jego bratem, dostałam numer i polecenie, żeby dzwonić wieczorem. Pan Basile przyszedł od razu po moim telefonie, postukał młotkiem, coś odkręcił, dokręcił, pompa ruszyła. Nie dał jednak gwarancji, że będzie działać. Rzeczywiście wkrótce znów wybiła bezpiecznik. Musiałam kupić nową, w czym pomógł mi hydraulik od właściciela. Ani elektryk, ani spec od pompy nie wzięli za swoją pracę pieniędzy! Marco mówił mi, że w Avoli ludzie są jeszcze tacy, jak dawniej, życzliwi, serdeczni i hojni. Miał rację!
Z nową pompą poczułam się dużo bardziej komfortowo – nawet potworny hałas, który robi, wydaje mi się całkiem znośny.
Formalności po zakupie mieszkania we Włoszech
Pierwszą sprawą urzędową, którą należy załatwić, jest zgłoszenie się do gminy w sprawie opłacenia wywozu śmieci i przepisania umowy na wodę. Nie jest to trudne, trzeba po prostu pójść do urzędu z aktem notarialnym – nasz był gotowy do odebrania po niecałym miesiącu.
Rachunki gmina ma przysyłać mailem, taka nowoczesność.
Kolejna rzecz to przepisanie umowy z zakładem energetycznym. Ja, za radą Grzegorza, który załatwiał to w Toskanii, zrobiłam to online. Nowa firma bierze na siebie wszystkie formalności, nie trzeba niczego fizycznie podpisywać. Jedynym wymaganiem było posiadanie konta we włoskim banku, ale nie wszyscy operatorzy tego żądają.
Mimo problemów z pompą, niespodziewanego wydatku, który musiałam ponieść, można powiedzieć, że wszystko szło dobrze – dopóki nie zajrzałam ponownie do planów mieszkania. Włosy zjeżyły mi się na głowie! Okazało się, że wcześniej nie zauważyłam kilku stron pliku pdf, gdzie znajdowały się pierwotne plany całej kamienicy. Miałam więc dwa rzuty mieszkania, jeden z projektu budowy, drugi z urzędu katastralnego, dwa różne rzuty, w dodatku ze ścianą zewnętrzną w innym miejscu! Dlaczego nie okazałam więcej rozwagi i cierpliwości i nie skonsultowałam wszystkiego dokładnie z Markiem przed zakupem, dlaczego zaufałam sobie, choć się na tym nie znam… Byłam bliska łez, bo nie wiedziałam, czy da się skorygować na rysunku położenie ściany zewnętrznej budynku. Drugi raz nie zrobiłabym tego błędu!
Czy właściciel i agent mnie oszukali? Nie sądzę. Myślę, że raczej nie zdawali sobie sprawy z tych nieścisłości. W każdym razie samodzielnie naprawdę trudno jest zadbać o bezpieczny zakup.
Na szczęście Marco przyjechał do mnie z Syrakuz, obejrzał dom, obejrzał rysunki, pomierzył pomieszczenia i powiedział, że nie będzie żadnego problemu. Zrobi nowe plany i zgłosi je do odpowiednich urzędów. Korekty potrwają około dwóch miesięcy, w sierpniu zazwyczaj są przestoje w biurach ze względu na urlopy. Czekam więc z nadzieją, że wszystko pójdzie dobrze.
Tymczasem na suficie na klatce schodowej pojawiła się mokra plama… Ale tę historię opiszę może za jakiś czas, kiedy hydraulicy wrócą z wakacji.
Galeria zdjęć
