Grzegorz Lindenberg
+48 601 211 278
sprzedaz@toskania.org.pl
Kupić dom w Toskanii i zarabiać
Wielu naszych klientów kupuje nieruchomości w Toskanii nie jako nowe miejsce do zamieszkania, ale na wynajem. Na ogół szukają czegoś, z czego sami też będą mogli korzystać przez tydzień czy dwa w czasie wakacji, a przez pozostały czas będą je wynajmować, mieszkając nadal w Polsce.
Od nas oczekują, że nie tylko znajdziemy im odpowiednie mieszkanie czy dom, ale również powiemy, jak opłacalne jest to przedsięwzięcie.
Spróbujmy zatem policzyć, ile można zarobić, kupując mieszkanie w Toskanii z przeznaczeniem na wynajem.
Posłużę się przykładem mieszkania we Viareggio, bardzo znanym miejscu wakacyjnego wypoczynku Włochów nad morzem w Toskanii.
Koszt inwestycji
Niewielkie mieszkanie z 1 sypialnią kosztuje tam około 175 tys. euro. Powiedzmy, że tyle wydamy na zakup tego mieszkania wraz ze wszystkimi opłatami (negocjując oczywiście nieco niższą cenę). Do tego przyjmijmy, że odświeżenie tego mieszkania i wyposażenie w niezbędne meble będzie kosztować 10 tys. euro. Całkowity koszt inwestycji wynosi zatem 185 tys. euro.
Dochody z wynajmu
Mamy dwie opcje wynajmowania. Albo wynajmujemy turystom na tygodniowe pobyty (mogą być oczywiście krótsze lub dłuższe) albo wynajmujemy mieszkanie na rok lub dłużej. Dochody dla wynajmu długoterminowego są podobne, ale nasi klienci myślą raczej o wynajmie turystycznym.
Takie mieszkanie we Viareggio wynajmiemy w lecie na około 12 tygodni. Na podobny czas wynajmiemy też mieszkanie w innych miejscach w Toskanii, może z wyjątkiem Florencji, gdzie sezon trwa cały rok. Czasem oczywiście może się udać wynająć na kilka tygodni dłużej, ale z drugiej strony będą się zdarzać odwołania rezerwacji. 12 tygodni to jest założenie realistyczne.
We Viareggio takie mieszkania wynajmowane są w sezonie za 700-1000 euro za tydzień. Powiedzmy, że nasza cena wynajmu to 900 euro.
W ciągu roku zarabiamy zatem 12×900 euro = 10 800 euro.
Nasze koszty:
Mamy 4 rodzaje kosztów:
a. zarządzanie wynajmem
b. podatki lokalne
c. koszty remontów, napraw mieszkania
d. podatek dochodowy
a. Ktoś musi zarządzać naszym mieszkaniem – przyjmować rezerwacje, wpuszczać i wypuszczać gości, nadzorować sprzątanie, interweniować w wypadku, kiedy coś się w mieszkaniu psuje. Zarządzaniem zajmują się firmy, ale możemy też znaleźć osobę prywatną. Ich koszty bardzo się różnią, od 10 do 35%, przyjmijmy zatem, że to jest 20% przychodów z wynajmu.
W naszym przypadku jest to 2160 euro.
Kosztów sprzątania (ok. 50 euro) możemy nie liczyć, bo do ceny wynajmu standardowo dodawana jest cena za sprzątanie i te pieniądze trafiają potem do osób sprzątających.
b. Musimy zapłacić włoski podatek lokalny od nieruchomości, tzw. IMU, bo to nie jest mieszkanie, w którym żyjemy (podatek za drugi dom). Podatek ten zależy od wartości katastralnej nieruchomości (nie od ceny zakupu). W przypadku naszej nieruchomości we Viareggio może wynieść około 2 tys. euro albo więcej, policzmy 2 tys. euro. W innych lokalizacjach ten podatek może być dużo niższy. Więcej o podatkach przeczytacie we wpisie „Kupno domu we Włoszech w praktyce”.
c. Przyjmijmy optymistycznie, że potrzebujemy rocznie 500 euro na odmalowanie mieszkania i zastąpienie wyposażenia, które się zniszczyło czy zużyło.
d. Chociaż mieszkamy w Polsce i rozliczamy się z podatków w Polsce, to podatek od najmu zapłacimy we Włoszech. Dla dochodów z wynajmu lokali mieszkalnych przewidziany jest specjalny podatek, który w Polsce nawalibyśmy ryczałtem a tam nazywa się cedolare secca. Wynosi 21%, mniej niż normalny włoski podatek dochodowy (skala zaczyna się od 23%) ale ponieważ to jest ryczałt to nie możemy od niego odliczać żadnych kosztów). Przyjmijmy, że te 21% liczymy od przychodów (8860 euro), które przekaże nam firma zarządzająca po potrąceniu swojej prowizji i kosztów sprzątania, wówczas podatek wyniesie 1860 euro. Jeśli byłby to podatek od całości pieniędzy otrzymanych od wynajmujących, to wynosiłby 2400 euro.
W sumie nasze koszty to: zarządzanie 2160 euro + podatek 2000 euro + naprawy 500 euro + podatek dochodowy 1860 euro = 6520 euro.
Zysk z wynajmu
Wynika z tego, że z naszego mieszkania we Viareggio w roku zarobimy na czysto 4280 euro, co daje 2,3% zysku z inwestycji. Oczywiście są to tylko wyliczenia hipotetyczne, możemy zarobić więcej, nawet 4% w scenariuszu optymistycznym, gdy uda nam się wynająć mieszkanie turystom na dłużej niż 3 miesiące w roku albo gdy koszty obsługi będą niższe.
Możemy też liczyć na to, że wartość naszego mieszkania będzie rosła – w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny nieruchomości w Toskanii wzrosły o 2,5%. No i oczywiście dodatkową korzyścią jest to, że mamy za darmo mieszkanie na wakacje.
Bardziej opłacalne jest wynajmowanie mieszkania czy domu jeśli sami jesteśmy w stanie zajmować się obsługą gości, bo mieszkamy gdzieś w pobliżu. Wówczas odpada opłata za zarządzanie i nasz zysk wzrasta do 3,5%
Większego zwrotu z inwestycji możemy się spodziewać, kupując obiekty wakacyjne, w których jest kilka czy kilkanaście sypialń albo małych mieszkań, kilka takich ofert mamy na stronie. Cena zakupu w przeliczeniu na sypialnię takiej nieruchomości wynosi 100 tys. euro i więcej, zależnie od standardu miejsca. Do prowadzenia takiej casa vacanza raczej warto założyć we Włoszech firmę; jeśli jest to prawdziwa agroturystyka, obowiązkowo musi to być specjalna firma rolnicza. To temat skomplikowany, więc nie będziemy go tu rozwijać.
Czy zatem warto kupić nieruchomość w Toskanii na wynajem? To pytanie, na które sami musicie sobie odpowiedzieć. My nie próbujemy namawiać, staramy się dostarczać po prostu rzetelne informacje.
EDIT: w pierwszej wersji tekstu przyjęliśmy, że dochody z wynajmu opodatkujemy wg niższej, 12% stawki podatkowej w Polsce i wyliczona zyskowność wynosiła 2.8%
