Jak bezpiecznie kupić dom w Toskanii – rozmowa z Aliką Maffezzoli

Kontakt: Grzegorz Lindenberg
+48 601 211 278
sprzedaz@toskania.org.pl

KUPNO NIERUCHOMOŚCI W TOSKANII BEZ RYZYKA

Nasza rozmowa z Aliką Maffezzoli, właścicielką agencji nieruchomości Bella Italia Realty w Toskanii, z którą współpracujemy.

Oferty domów na sprzedaż znajdziecie na naszej stronie 👉 toskania.org.pl/domy-na-sprzedaz/

Kupno domu we Włoszech budzi wiele pytań i wątpliwości, a nawet obaw. Jak to zrobić bezpiecznie? Na co zwrócić uwagę, decydując się na zakup nieruchomości w Toskanii? Jakie problemy może napotkać nabywca? Do czego potrzebny jest geometra*? Czy można wybudować basen na terenie posiadłości? Jeśli szukacie odpowiedzi na te pytania, posłuchajcie rozmowy lub przeczytajcie jej zapis poniżej.

Z Aliką rozmawia Grzegorz Lindenberg.

GRZEGORZ LINDENBERG: Witaj Aliko, dziękuję, że jesteś dzisiaj z nami. Kiedy polscy klienci myślą o zakupie nieruchomości w Toskanii – lub we Włoszech, ale głównie interesuje ich Toskania – najczęściej martwią się o trzy rzeczy.

Pierwszą z nich są problemy prawne, które mogą napotkać. Drugą są problemy strukturalne – że kupują dom, który może nie być strukturalnie w dobrym stanie. Trzecia obawa to biurokracja, że proces może trwać wiecznie, jeśli zechcą odbudować dom lub go odnowić. Zacznijmy od kwestii prawnych, ponieważ proces zakupu nieruchomości jest nieco inny we Włoszech i w Polsce. Ludzie obawiają się, że nieruchomość, którą kupują może mieć różne problemy prawne. Na przykład hipoteki, które nie są spłacone i które odziedziczą, albo niejasne problemy własnościowe. Kupują coś, a pół roku później nagle pojawia się inny były współwłaściciel i mówi: „Chcę 200 000 euro za sprzedaż mojej części nieruchomości”. Więc zacznijmy od tego: jak się upewnić, że nie będzie problemów z nieruchomością, którą kupują w Toskanii, że nikt im jej nie odbierze i nie będą musieli płacić dodatkowych pieniędzy.

ALIKA MAFFEZZOLI: To jest bardzo ważny temat i musimy go dokładnie wyjaśnić. Główną postacią wszystkich transakcji jest osoba notariusza. Notariusz we Włoszech jest przedstawicielem państwa włoskiego. Notariusz jest tym, który ma obowiązek określić własność i określić, skąd pochodzi tytuł własności; nie tylko od poprzedniego właściciela, ale także od wcześniejszych właścicieli. Tak więc notariusz musi sprawdzić tytuł własności na przestrzeni wielu lat. Sprawdzanie tego to również nasz obowiązek jako agencji, ale w przypadku, gdy klient ma jeszcze dodatkowe wątpliwości, co się zdarza, notariusz, przy zakupie, zawsze się do nich odniesie. Nie ma co do tego dyskusji.

Chciałabym również wyjaśnić, że wszystko, co jest związane z właścicielem, jeśli chodzi o hipoteki lub wszelkie inne obowiązki lub zobowiązania, które nadal istnieją, one zakończą się wraz z aktem notarialnym. Ponieważ akt notarialny, który w języku włoskim nazywa się „rogito”, bardzo wyraźnie określa, że wszelka odpowiedzialność i koszty ponoszone przez rzeczywistego nabywcę rozpoczynają się od daty podpisania umowy sprzedaży. Czyli wszystko, co jest związane z poprzednim właścicielem, wróci do poprzedniego właściciela i nic nie trafi do nowego właściciela.

G.L.: To jaka jest w takim razie rola agencji? Niektórzy klienci mówią, ja wolę iść bezpośrednio do właściciela, bo zaoszczędzę na opłatach agencyjnych. Wiesz, w Polsce wiele osób tak robi, prościej jest iść do właściciela.

A.m.: Tak, rozumiem, że mogę mieć taką chęć, ale to zazwyczaj tworzy więcej problemów niż cokolwiek innego. Nasza odpowiedzialność jako agenta, a my nawet mamy na to ubezpieczenie … Wiesz, kupujący albo sprzedający mogą pozwać nas za wszystko, w czym się pomyliliśmy. Tak się zwykle nie dzieje, ale prawo mówi, że jesteśmy odpowiedzialni, płacimy ubezpieczenie na wypadek popełnienia błędu. Naszym obowiązkiem jest, aby dla nieruchomości, którą oddano nam do sprzedaży, sprawdzić wszystkie dokumentów, które są związane z tą nieruchomością, począwszy od aktu własności aktualnego właściciela. Więc my sami musimy ocenić tożsamość i odpowiedni tytuł własności właściciela.

A potem przechodzimy do rzeczywistego stanu nieruchomości. Ponieważ główną kwestią, z której mogą wyniknąć problemy, jest fakt, że bieżący stan nieruchomości nie jest identyczny z zarejestrowanym w tym, co nazywamy „Catasto”, w oficjalnym rejestrze katastralnym. To znaczy, że w ostatnich latach właściciel dokonał pewnych zmian lub ulepszeń w domu, lub prac, które nie zostały zatwierdzone przez gminę.

G.L.: I co się wtedy dzieje?

A.M.: Jeżeli one są, jeżeli znajdziemy te rozbieżności, o których zwykle właściciel sam by nie powiedział… On by cię doprowadził do aktu notarialnego i przed samym aktem notarialnym by powiedział, że jest problem do załatwienia. My musimy to zbadać, a potem musimy bardzo jasno powiedzieć nabywcy, że istnieje taki problem i że przed aktem notarialnym musi zostać naprawiony przez sprzedającego.

G.L.: A naprawienie oznacza…

A.M.: Naprawienie może oznaczać, że sprzedający potrzebuje zatwierdzenia dokonanych prac albo musi zapłacić karę za roboty, które wykonał. Potrzebuje pełnej zgody na prace, które wykonał, albo musi rozebrać to, co zostało zrobione, jeżeli nie ma możliwości uzyskania zgody. W takim przypadku za wszystkie wydatki, za wszystkie te działania odpowiada sprzedający. I wszystkie one muszą być dokonane przed właściwym aktem notarialnym.

G.L.: Więc agencja upewnia się, że wszystkie dokumenty są zgromadzono, że stan nieruchomości jest dokładnie taki, jak w dokumentach w gminie. A własność też sprawdzacie?

A.M.: Tak.

G.L.: Czyli w zasadzie przygotowujecie wszystkie papiery dla notariusza.

A.M.: Tak, dla notariusza. I notariusz oczekuje od nas wszystkich dokumentów. Jest jeden bardzo ważny dodatkowy dokument, który przez prawo jest sugerowany, nie jest obowiązkowy, ale w Toskanii każdy notariusz o niego prosi, więc powiedzmy, że jest konieczny. Jest to certyfikat zgodności urbanistycznej (Certificato di conformità urbanistica). Ten certyfikat jest wystawiany na koszt sprzedającego. Sprzedający bierze profesjonalistę, zwykle geometrę*, który potwierdza, że rzeczywisty stan domu, nie tylko strukturalny, ale także wszystkie usługi i media, woda, elektryczność, grzejnik, kocioł, cokolwiek, są i doskonale działają. Albo określa, w jakim są stanie. Ocenia, czy wszystko jest w porządku i czy obiekt nadaję się do sprzedaży. On to oświadcza pod przysięgą, ponosi za to odpowiedzialność, więc nie ma sensu, żeby coś ukrywał. O takie zaświadczenie prosi notariusz, ono daje większą jasność i pewność kupującemu.

G.L.: No to przechodzimy do drugiego pytania – o stan techniczny, strukturalny, kupowanego domu. Pierwsza sytuacja to oczywiście taka, gdy to jest ruina albo dom, który wymaga całkowitej odbudowy.

A.M.: Tak.

G.L.: Ale czasem to jest dom taki jak ten przed którym siedzimy, który nadaje się do zamieszkania, ludzie w nim mieszkają, sprzedają go, ale mogą być z nim jakieś problemy. Na przykład z dachem, ze ścianami czy z fundamentami. Jako kupujący, nie będąc inżynierem budowlanym, nie jestem ich świadomy. Jak mogę się upewnić, że dach nie zawali się za dwa lata?

A.M.: Jasne, jasne. Właśnie to oceni „certyfikat zgodności urbanistycznej”, bo to będzie odpowiednie badanie domu. A jeśli jest coś, na co trzeba zwrócić uwagę, geometra to zgłosi. My możemy dać kilku wskazówek klientowi, który przyjedzie do Włoch i będzie oglądał nieruchomość. Wtedy będzie mógł sam się czegoś dowiedzieć, sam trochę ocenić.

Najważniejszą rzeczą jest oczywiście dach, jeśli gdziekolwiek przecieka. Zazwyczaj właściciel mówi: a tak, był przeciek, ale już wszystko naprawiliśmy. To jest oczywisty punkt do sprawdzenia; a inne punkty do sprawdzenie to ewentualne pęknięcia. W Toskanii pęknięcia są dość powszechne ze względu na różnice temperatur między zimą a latem, więc w zależności od podłoża, na którym stoi dom, mogą być małe pęknięcia.

G.L.: Tak jak w tym XVIII-wiecznym domu.

A.M.: Tak, i jeżeli jest kilka pęknięć, które nie są strukturalne, to nie jest to istotny problem. Ale klient, który ogląda dom, powinien spojrzeć na przykład na narożniki. Jeśli jest pęknięcie w rogu, to może być coś poważniejszego. Nie musi, ale może być. Więc to są takie małe podpowiedzi dla kogoś, kto przychodzi, kto nie jest świadomy, żeby zwracał uwagę na pewne rzeczy.

G.L.: Czyli w zasadzie mogę oczekiwać od agencji, że pokaże mi pewne problemy, zamiast je ukrywać?

A.M.: Nigdy nie ukrywam problemów. Nigdy nie ukrywam problemów, ponieważ moje doświadczenie mówi mi, że klienci są w takiej sytuacji bardziej zadowoleni i oczywiście jest to bardziej przejrzyste. Jeśli mówisz ”to jest określony dom, taka jest jego sytuacja, oto rzeczy, które trzeba zrobić”, to klient jest świadomy problemów. Jeśli nie zrobisz tego od razu i to wyjdzie na końcu, klienci nie będą zadowoleni, bo pomyślą, że coś ukryłeś. To nie jest właściwe działanie.

G.L.: Ok. Przejdźmy więc do trzeciej części, czyli biurokracji. Włoska biurokracja jest słynna.

A.M.: Na całym świecie.

G.L.: Polacy, którzy bardzo często nie mówią po włosku, a w większości znają angielski jako język obcy, boją się, że jeżeli nie będą rozumieć się z władzami tutaj, po włosku, a władze nie mówią po angielsku, sprawy będą jeszcze trudniejsze, wszystko będzie trwało długo. Długo z zakupem, z podłączeniem usług.

A najważniejszą, prawdopodobnie największą obawą kupującego jest, że jeśli będzie chciał dokonać jakiejkolwiek renowacji, przebudowy, nawet powiedzmy zmiany wanny w łazience lub szafek w kuchni, że potrzebuje pozwolenia, a to będzie się ciągnęło miesiącami i będzie bardzo drogie.

A.M.: To co mówisz, jest jak najbardziej słuszne. To są obawy nie tylko Twoich klientów, ale każdego klienta, który przyjeżdża do Włoch. Chciałabym, jeśli mogę, rozproszyć niektóre z tych obaw. Bo w momencie zakupu zbadaliśmy własność, konstrukcję budynku, mamy certyfikat zgodności, to zapewnia bezpieczny zakup. Mamy jasność co do stanu budynku. Oczywiście, wielu klientów przychodzi i chce powiększyć dom. Albo chcą dobudować piętro domu…

G.L.: albo wybudować basen…

A.M.: … albo wybudować basen. Więc powiedzmy to bardzo jasno: w Toskanii – a Toskania jest bardzo sztywna, ma bardzo sztywne zasady, w przeciwnym razie nie byłaby już Toskanią – nie możemy budować niczego ponad kubaturę, która już jest na terenie nieruchomości. Oznacza to, że jeśli posiadacie nieruchomość, na terenie której jest budynek gospodarczy, możecie ten budynek odnowić. Możecie nawet zmienić jego przeznaczenie. Jeśli ma wystarczające wymiary, światło z okien itd. można go zmienić na mieszkalny.

G.L.: Mówisz o murowanej stodole albo o takim budynku do przechowywania tytoniu jak ten tutaj?

A.M.: Dokładnie tak. Możemy je oczywiście zmienić, ale nie możemy zwiększyć rozmiarów, to w Toskanii nie jest możliwe. I jeśli ktoś mówi, że można, to oczywiście mówi coś, co nie jest prawdą. Prawdą jest natomiast, że istnieje prawo, które pochodzi sprzed około 10 lat, które pozwala na zwiększenie kubatury o 20% – ale tylko na niektórych terenach i trzeba sprawdzić, czy dom, który chcemy kupić ma taką możliwość powiększenia o 20%, ponieważ być może te 20% zostało już wykorzystane w przeszłości. Tak więc trzeba to sprawdzić, ale ta możliwość nie dotyczy wszystkich miejsc..

G.L.: A co z wewnętrznymi zmianami?

A.M.: Zmiany wewnętrzne wymagają tylko zgłoszenia rozpoczęcia robót, które jest dokonywane przez specjalistę, w tym momencie zatrudnionego przez kupującego, i który będzie rozmawiał z urzędem gminy, i to on przygotowuje to zgłoszenie. Zwykłe roboty wewnętrzne wymagają jedynie zgłoszenia rozpoczęcia prac, co jest czymś bardzo prostym. Dostarczam kartkę papieru, na której jest napisane, że robię te zmiany.

G.L.: Ale czy do tego potrzebny jest architekt lub inżynier?

A.M.: Normalnie rzecz biorąc, całkowicie wystarcza tu geometra. Ale jeśli zmieniasz konstrukcję domu lub budynku, wtedy możesz być zmuszony do ubiegania się o inne pozwolenie, Genio Civite, które sprawdza stabilność strukturalną. W tym przypadku może być potrzebna kartka papieru z wyliczeniami, podpisana przez inżyniera. Ale tylko w tym przypadku, zazwyczaj geometra jest więcej niż wystarczający. Oczywiście, jeśli robisz pełny plan renowacji, będziesz potrzebował geometrę i architekta, ponieważ plan i projekt, główny projekt, musi być podpisany przez nich obu.

G.L.: W ciągu 10 lat pracy tutaj miałeś prawdopodobnie setki klientów, głównie w Toskanii. Jakie były ich główne problemy, oprócz tego, o czym mówiliśmy?

A.M.: W zasadzie poruszyliśmy wszystkie. Największym problemem, czy największą obawą, jest ta dotycząca biurokracji przy zatwierdzaniu całościowego planu odbudowy. Bo wtedy trzeba znaleźć kompromis między potrzebami klienta a tym, czego oczekuje gmina. Czasami trzeba pójść na kompromis; nie zawsze to, co chce się zrobić, jest możliwe do wykonania.

Wspomniałeś wcześniej o basenie. Baseny, ogólnie rzecz biorąc, nie są problemem, ale na niektórych obszarach są ograniczenia. Niektóre gminy nie zezwalają na budowę basenów na swoim terenie. To się zdarza, ale bardzo rzadko. Najczęściej są ograniczenia rozmiarów lub są wymagania co do odpowiedniego stosunku długości do szerokości basenu. Władze dają ci specyfikację wymagań, ale to wszystko są rzeczy, które można określić przed zakupem domu.

Główną kwestią jest znalezienie dobrego profesjonalisty, kogoś, komu można zaufać, kogoś, kto zna teren bardzo dobrze. Więc zazwyczaj nie należy używać kogoś, ktoś przychodzi z innego miejsca, ponieważ nie będą z nim rozmawiać i tłumaczyć, a zasady mogą być różne między jednym a drugim miejscem.

Na basen na własnej posesji potrzebne jest zezwolenie. Basen, nawet jeśli jest dozwolony, wymaga odpowiedniego projektu, który musi być dostarczony do gminy i zatwierdzony przez nią, co zwykle trwa około dwóch miesięcy. Teraz jesteśmy w covidowych czasach, urzędy nie są tak otwarte dla publiczności, więc procedury mogą się trochę przeciągać. Ale normalnie proces zatwierdzania trwa dwa miesiące.

W przypadku kompletnej odbudowy domu, w zależności od tego, co robisz, być może trzeba będzie czasami pójść na kompromis. Głównym problemem przy odbudowach są okna i drzwi. Wielu klientów chciałoby powiększyć okna. A okna toskańskie zostały wykonane w określony sposób, ponieważ w przeszłości było zimno i nie potrzebowano tak dużego otwarcia na zewnątrz. Oczywiście dzisiaj potrzeby są inne. I dlatego klienci mówią: „ale ja chcę tu otworzyć nowe okno”. To nie jest możliwe. Normalnie nie jest możliwe, ale w takim domu jak ten tutaj, czy w jakimkolwiek starym gospodarstwie, widać, że był przebudowywany i czasami można znaleźć łuk z cegły,

G.L.: Takie jak tamten.

A.M.: Dokładnie. Widzisz ten łuk? Tam wcześniej były drzwi. To miejsce można otworzyć, bo kiedyś były tam drzwi. Tak samo dzieje się z oknami. Patrząc na budynek, widzimy pozostałości czegoś, co zostało zrobione wcześniej.

G.L.: Czyli można to odtworzyć.

A.M.: Zdecydowanie można odtworzyć to, co było w przeszłości i dzięki temu można mieć nawet więcej okien niż jest obecnie, ale one musiałby już kiedyś tam być.

G.L.: Czy taka agencja jak twoja pomogłaby mi w rekonstrukcji budynku, znalezieniu architekta czy geometry?

A.M.: Na naszym terenie mamy oczywiście kontakty z wieloma osobami, które mogłyby pracować dla naszych klientów. Zatrudnianie klientów i prowadzenie remontów to nie jest nasza praca, to musi być jasne. Możemy coś sugerować, ale decyzja jest klienta i chcę jasno powiedzieć, że nie chcemy w to wchodzić, ponieważ klient mógłby pomyśleć, że proponujemy kogoś, bo na tym zarobimy. To nie jest nasze zadanie. Klient powinien porozmawiać z dwoma lub trzema specjalistami i wtedy zdecydować, kogo chce.

G.L.: Dziękuję, Alika. Co chciałabyś powiedzieć potencjalnym polskim klientom przyjeżdżającym do Toskanii?

A.M.: Toskania jest piękna. Jestem pewna, że o tym wiecie, a styl życia jest absolutnie fantastyczny. Pogoda, jedzenie, ludzie – wszystko jest bardzo przyjemne. Jestem pewna, że uda nam się znaleźć odpowiedni dla was dom.

Geometra* – specjalista, który po części łączy umiejętności architekta, kierownika budowy, geodety. W przeciwieństwie do zawodu architekta, który specjalizuje się w urbanistyce, historii architektury i projektowaniu, geometra jest ekspertem w zakresie wartości katastralnych, pomiarów, wycen gruntów i kosztorysów budynków i budowli.
Geometra zajmuje się, przykładowo, szacowaniem wartości nieruchomości, kieruje pracami na budowach i procesami bezpieczeństwa, zajmuje się pomiarami geodezyjnymi i topograficznymi, powiadamia o zmianach projektu w ewidencji gruntów, zajmuje się sporządzaniem certyfikatów energetycznych czy szacuje szkody powstałe w przypadku wypadków takich jak pożary, powodzie itp.

ENGLISH VERSION

GRZEGORZ LINDENBRG: Welcome Alika, thank you for joining us.
When Polish clients are thinking about buying a property in Tuscany – or in Italy, but mostly they are interested in Tuscany – they are mostly concerned about three things. One is the legal problems they can encounter. The other is structural problems – that they’re buying a house that maynot be structurally sound. And the third is bureaucracy, that the process can take forever if they want to rebuild the house, or renew. Let’s start with the legal things first, because the process of buying property is slightly different in Italy and Poland. People are concerned that the property they’re buying might have various legal problems. For example, mortgages that are not paid and [as buyers] they will inherit [them] or unclear ownership problems. They’re buying something and then half a year later suddenly, you know, another former co-owner pops up and says, okay, I want my additional 200,000 Euros for selling my part of the property. So let’s begin with this: how to make sure that there is no problems with the property they are buying in Tuscany, that nobody’s going to take the property away from them and they are not going to pay additional money?

ALIKA MAFFEZZOLI: Let’s clear this subject, it’s a very important subject and we have to make clearance about it.

The major figure of all the transactions is a figure of the notary. The notary in Italy is a representative of the state, of the Italian state, and the notary is the one that is obliged and has the responsibility to assess the ownership and where the title of ownership comes from; not only from the previous owner, but also from the previous owners before. So there is a number of years that the notary has to check to assess the title of ownership. It is also our responsibility to do it, but in case the client has even more doubts – which are legitimate – the notary, when they buy, will assess always and there is no discussion about that.

I also would like to make clear that everything that is related to the owner, in terms of mortgages or in any other kind of duties or obligations that they still have, will end with the deed. Because the deed, which in Italian is called the „rogito”, assesses very clearly, that all responsibility and costs for the actual purchaser, will start the from the date of signature. So everything that is related to the previous owner, will go back to the previous owner and nothing will come to the new owner.

G.L.: Okay, so what will be the agency role in this case, because some people say, okay, I’d rather go directly to the owner, then I save on agency fees. You know, in Poland, many people do that, it’s simpler to go to the owner.

A.M.: Yes, I understand that this is a wish that they may have, but normally creates more trouble than anything else.
Our responsibility as agent, and we also have an insurance for that… You know, a buyer or a seller could sue us for anything that we mistaken. Now, this doesn’t normally happen but the law says and we pay insurance for this, so this very important in our role. And our duty is to acquire property we’ve a mandate to sell and the check all the documents that are related to that property starting from the deed of the actual owner. So we ourselves assess the identity and the proper title of ownership of the actual owner.

And then we move forward to the actual state of property. Because the major issue from where these problems could arise, sits in the fact that the state of the property in this moment, is not the one that is a registered in what we call the „Catasto”, which is the official registry. Which means, that during the years the owner has done some developments or improvements to the house, or generic works that have been not authorized by the municipality

G.L.: And what happens then?

A.M.: And if they there are, if we find this discrepancy, which is normally something that an owner would not tell you immediately by himself… He would drag you to the deed and before the deed he would say that there is a problem. We have to assess that and then we have to be very clear for the purchaser that there is this problem and this needs to be fixed by the seller before the deed.

G.L.: And the fixing means…

A.M.: Fixing could mean that he (the seller) needs an authorization or he needs to pay a penalty for the works he has done. And he needs full authorization for the works he has done, or he has to demolish what is done, if it is not possible to be approved. In which case all these expenses, all these things are in charge of the seller. And they all have to be clear before the actual deed.

G.L.: So the agency makes sure that all the documents are there, that the state of the property is exactly as in the previous papers in the commune. And the ownership, you also check the ownership?

A.M.: Yeah.

G.L.: So basically, you prepare all the paperwork for the notary.

A.M.: For the notary. And the notary wants from us all the documents.

There is one extra document, that is very important, that is suggested by the law, that is not obligatory but in Tuscany every notary asks for it now, so let’s say that it is mandatory. And that is the certificate of urbanistic conformity. This certificate is at the expenses of the seller and the seller basically takes a professional, normally a surveyor, geometra, which will assess that the state of the house, the actual state not only structural, but also all the services and utilities, water, electricity, heater, boiler, whatever, is perfectly working or in which state it is. And he assess that everything is fine and the asset is sellable. And he swears it and it is his responsibility, so there is no point in hiding things. And this is a certificate that the notary asks for, which will give more assurance and certainty to the buyer.

G.L.: So you’re approaching the second question about the technical state of the house. One thing is, of course, if it’s a ruin or house that needs to be rebuilt completely.

A.M.: Yes.

G.L.: But if it’s a house this like this one, which is habitable, that people live there, they sell it, but there might be some problems. With roof, for example, with walls or with its foundations. As a buyer, not as a construction engineer, I’m not aware of them. How can I make sure that the roof is not going to collapse in two years?

A.M.: Sure. Well, this is exactly what the „certificate of urbanistic conformity” will assess, because it would be a proper survey on the house. And if there is anything that needs to be pointed out, the geometra will report it. We can give a few hints to your client who comes to Italy and analyze the property then he can learn by himself, to give a little bit of assessment.

And the major thing is obviously the roof if there are leaks anywhere. Normally, the owner says, ah, yes, you know, there was a leak, but we’ve fixed things. And obviously that is a little point to check and the other check are possible cracks. Now in Tuscany, the cracks are rather common because of differences between changes of temperature between winter and summer, so depending on the ground where the house sets there could be small cracks.

G.L.: Like in this 18th century house.

A.M.: Yes, and if there are a few cracks which are not structural, it is not a major point. But the client that comes should look, for instance, at the corners. If there is a crack in the corner, that could be more serious. It’s not certain, but it could be. So these are little hints for somebody that comes that is not aware to look at certain things.

G.L.: So basically, I could expect from the agency to show me some problems, instead of hiding them.

A.M.: Never hide a problem. I try never to hide a problem, because my experience tells me that the clients are more happy and obviously, it’s more transparent. If you say this is the house, this is the situation of the house, here are the things that needs to be done, the client is aware [of the problems]. If you don’t do that in time and it comes out at the end, the clients are not happy, because they think that you’ve hidden something and that is not correct.

G.L.: Okay. So let’s go to the third part, which is bureaucracy. People believe Italian bureaucracy is famous.

A.M.: All over the world.

G.L.: So for Poles who very often do not speak Italian, mostly they speak English as a foreign language, so they’re afraid that if they don’t communicate with authorities here in Italy, and the authorities do not speak English, that makes things even more difficult, that everything is going to take a long, long time with the purchase, with the services connected. And then, the most important thing, probably his biggest fear is that, if they want to do any kind of renewing, rebuilding, even changing, I don’t know, a bath tube in a bathroom or cabinets in the kitchen that they need permissions, and it’s going to take months and months and months and is going to be very expensive.

A.M.: What you say is perfectly correct. These are fears not only of your clients but of any client that comes to Italy. And I would like to take away, if I can, some of these fears because as we have assessed the ownership, the structure, the certificate of conformity, these assures the purchase. And we are fine with that.

Obviously, we also have to be very clear that many clients come and they want to enlarge the house. Or they wish to increase the dimension of the house,

G.L.: or built a swimming pool…

A.M.: or build a swimming pool. So, let’s be very clear about this. In Tuscany- and Tuscany is very rigid and has very rigid rules, otherwise, we wouldn’t be Tuscany anymore – we cannot build anything more than the volumes that are already inside the property. Which means, that if you have a property in which you have an annex, that annex can be restored. You can even change its destination. If it has enough dimensions, lines of windows etc. you can change it into residential.

G.L.: Are you talking about a barn or a tabacchaia like the one here?

A.M.: The old barn or the old tabacchaia, exactly. We can obviously change that, but you cannot increase the dimension, that in Tuscany is not possible. And who says that, it’s obviously saying something, that is not true.

It is true, that there is a law that comes back about 10 years, which allows you to increase the volume by 20% – but only in certain areas and you have to check if the house you want to buy fits in that opportunity of increasing the 20%, because maybe the 20% has been used already in the past. So we have to check that but does not applie to everything.

G.L.: What about internal changes?

A.M.: Internal changes applied are just a declaration of start of works, which is given by a professional that the buyer obviously will take and that point and he would talk to the municipiality and he will prepare [that declaration]. Normally internal works need only a declaration of start of works, which is something very simple. I deliver a piece of paper which says I’m doing these changes.

G.L.: But do you need an architect or an engineer to do that?

A.M.: Normally speaking, a surveyor (a geometra) is more than enough. But if you change structurally the farmhouse or the building , then you might have to apply for a different authorization, which we call Genio Civite, which is the one that checks the structural stability. And in that case you might need a piece of paper, with a calculations, signed by an engineer. But only in that case, normally a geometra is more than enough. Obviously, instead, if you do a full plan of restoration, you will need a geometra and an architect because the major plan and design, the major project, needs to be signed by both of them.

G.L.: You’ve had probably hundreds of clients during the 10 years that you’ve work in here, mostly in Tuscany. What were their major problems, in addition to what we talked about?

A.M.: You have basically touched on the subject that the major problem is always a major fear. Some kind of problem is bureaucracy for approving a total plan of restoration. Because then you have to find equilibrium between the client needs and what the municipality expects. Sometimes you have to come to common terms; not always what you want to do is possible to be done.

You were mentioning earlier a swimming pool. Swimming pools, generically, are not a problem, but in some areas that are restrictions. There are some towns that do not allow pools in their area. Very rare. Most common, there is a limit on the dimension or a certain ratio between the length and the width. So they give you specification, but these are all things that you can assess before you buy a house.

So the major point is to appoint a good professional, somebody you can trust, somebody who knows the area very well. So normally don’t make somebody come from a different area, because they do not talk to him explaining things and the rules might be different between one place and another place. So the pool needs an authorization permit to build on his own [property]. So the pool, even if it is allowed, needs a proper project to be delivered to and approved by the municipality, which normally takes about two months. Now, we are in covid-19 times, the offices are not so open to public so things might get stretched a little. But normally the process takes two months.

For a total restoration, depending on what you do, you might have to come sometimes to common terms; the major, major problem is the windows and the doors. Because many clients would like to enlarge the windows. The Tuscan windows have been made like this because in the past it was cold and they did not need that much opening. Obviously the needs today are different. And so they say, „but I want to open a new window here”. That is not possible. Normally is not possible, but in a house like this or in any old farmhouse, you see that it has been changed over the years and sometimes you find an arch brick.

G.L.: Like this over there.

A.M.: Exactly. The door was here before. Anything like that can be reopened, because the door was previously there. And this happens in the same way with windows. Looking at the structure normally, you see remains of something that’s been done before.

G.L.: So you can recreate it.

A.M.: You can definitely recreate what was in the past and so allowing you to have even more windows, but they needed to be there.

G.L.: Would an agency like yours be there to help me with reconstruction of a building, finding an architect or geometra?

A.M.: Obviously, in our territory, we have connections with many, many people that can work for our clients. It is not our job and I want to make that clear, because we can make suggestions, but it is the client’s choice and not our job and I want to make clear that we don’t want to enter into that because the client might think that we propose somebody because then we have more money. That’s not our job and client can speak to two or three professionals and then he can decide where they want to go.

G.L.: Thank you Alika. What would you like to tell potential Polish clients coming to Tuscany?

A.M.: Tuscany is beautiful. I’m sure, you know it and the lifestyle is absolutely fantastic. The weather, the food, the people – everything is very nice and I’m sure that we can find them a proper house.